عقدت شركة المباني المؤتمر الثاني للمحللين الماليين بعد الإعلان عن أرباح الربع الثاني لعام 2018، بحضور كل من نائب الرئيس التنفيذي طارق العدساني، وكبير المديرين الماليين زاهد كاسماني، والمديرة التنفيذية للاتصالات شعاع القاطي.
أدارت الجلسة شعاع القاطي، حيث عرضت في بدايتها نص إخلاء المسؤولية القانونية لشركة المباني، ثم انتقل الحديث الى طارق العدساني، الذي قدم عرضا عاما لمشاريع الشركة ورؤيتها مستهلا بالوضع الاقتصادي الكلي في الكويت، حيث وضح أن تصنيف ستاندرد آند بورز وضع دولة الكويت مؤخرا عند (AA/A-1+) مع توقعات اقتصادية مستقرة وأقوى من معظم نظرائها. كما أوضح العدساني أن القطاع العقاري يحقق انتعاشا مطردا، مبينا أن مؤشر الكويت العام للمستهلك يظهر نمطا مرنا على أساس ربع سنوي، حيث عبر المواطنون الكويتيون عن رضاهم عن الدخل الشخصي الحالي.
تحدث العدساني عن مشاريع الشركة وتطلعاتها المستقبلية مستهلا بالأڤنيوز – الكويت، حيث نوه أن الأڤنيوز لايزال محتفظا بموقع الصدارة كأحد أكثر الوجهات من حيث عدد الزوار بالكويت، وأحد أكثر الأماكن جذبا للسياح وبمعدل إشغال يقارب %95 في كل مناطق الأڤنيوز. وبحسب الخطة المقررة، فإن أعمال البناء في الفندقين الجديدين مستمرة، حيث من المقرر افتتاح فندق هيلتون جاردن إن في عام 2019 وفندق والدورف استوريا في عام 2020، كما بين تعاون شركة المباني مع الإدارة العامة للمرور في وزارة الداخلية والجهات ذات الصلة لضمان بيئة مريحة ولتحسين مداخل ومخارج الأڤنيوز.
وتطرق العدساني للمرحلة الرابعة من الأڤنيوز، حيث افتتح فيها حتى الآن ما يزيد على 100 متجر، ويعكس التصميم العمارة المتميزة للمدن الكبرى حول العالم، ما يجعله مركزا جاذبا للزوار، خصوصا مع افتتاح المناطق الجديدة تدريجيا.
كما أضاف أن شركة المباني في مرحلة دراسة الجدوى لتطوير مشاريع متعددة الاستخدامات خارج نطاق مشروع الأڤنيوز، مجسدة بمشروع السالمية الذي تبلغ مساحته 9761 متراً مربعاً. وأشار إلى أن شركة المباني يمكن أن تكون شريكا للحكومة في تطوير عدد من مشاريعها، عن طريق الشراكة بين القطاعين العام والخاص في الكويت.
أما في ما يتعلق بالأڤنيوز – البحرين فقد أكد العدساني أنه يشهد نجاحا في جذب العديد من الزوار من البحرين وخارجها، مما يشجع على الاستمرار في المرحلة الثانية للمجمع وفندق هيلتون غاردن إن الذي سيتضمن 210 غرف، حيث من المتوقع أن تبدأ أعمال البناء في بداية العام المقبل بعد الحصول على الموافقات اللازمة.
أما بالنسبة إلى مشاريع الشركة في المملكة العربية السعودية، فأكد العدساني أنها في مرحلة دراسة العروض المقدمة من المقاولين لاختيار المقاول الرئيسي للأڤنيوز – الرياض الذي سيصبح واحداً من أكبر المجمعات في العالم، والذي سيتضمن أيضا 5 أبراج متعددة الاستخدامات. كما تم تأمين تمويل المجمع عن طريق مجموعة من البنوك من دولة الكويت، المملكة العربية السعودية والإمارات العربية المتحدة بمبلغ يصل إلى 5.5 مليارات ريال سعودي، وستعرض هذه التفاصيل في المستقبل القريب.
من جهة أخرى، أشار العدساني إلى أن الأڤنيوز – الخبر لا يزال في مرحلة الموافقة على تصميم النموذج، وسيتضمن هذا المشروع مناطق تجارية وترفيهية، إضافة إلى أربعة أبراج تشمل شققا سكنية، فنادق، مكاتب، منشآت طبية ومراكز مؤتمرات.
ورداً على سؤال يتعلق بالجدول الزمني الخاص بمشروع الأڤنيوز – الرياض من حيث الوقت المستغرق للبناء، وتاريخ الإتمام، وما هو الإنفاق الرأسمالي للمشروع وحصة الأرض من ذلك، أوضح العدساني أنه من المتوقع بشكل عام أن يكون الافتتاح في بداية عام 2023، حسب الإطار الزمني، ولكن نظراً لضخامة المشروع فمن الطبيعي أن يكون هناك تفاوت زمني طفيف. أما بالنسبة إلى الإنفاق الرأسمالي، فإن تكلفة تطوير الأڤنيوز – الرياض تبلغ حوالي 10 مليارات ريال سعودي، تم انفاق %50 من رأس المال المطلوب، وان الشركاء على قدرة تامة لتغطية المتبقي من رأس المال، كما سوف تتم تغطية بقية التمويل من البنوك ونأمل أن يعلن ذلك رسمياً في الربع الثالث.
أما عن المساهمة المالية المتوقعة من المرحلة الرابعة ومتوسط الإيجار لهذه المرحلة، فأجاب العدساني أن المرحلة الرابعة بحد ذاتها عبارة عن مركز تجاري جديد، بمساحة تأجيرية إجمالية تقدر بحوالي 80000 بدأنا بحوالي 20 متجراً عند الافتتاح، وبلغت اليوم أكثر من 100 متجر، والأمر يتعلق بجاهزية المستأجرين. ويعتقد العدساني أن التوقيت في الصيف وفي شهر رمضان قد أثر قليلاً ولكنه يشهد تسارعًا في هذا الأمر، حيث يشهد في كل أسبوع افتتاح عدد من المتاجر، ويأمل العدساني أن يمضي هذا الأمر قدما. وفي ما يتعلق بمعدل الإيجار فأوضح العدساني أنه متماش مع معدل الإيجار في كل المراحل السابقة للأڤنيوز، حيث يمكن تقديرها حسب الموقع، بمعدل يبلغ أواسط العشرين ديناراً للمتر المربع وهو معدل مقبول جداً. وعودة الى المرحلة الرابعة فإنها تشهد نجاحاً جيداً جداً، حيث يأمل أن يصل عدد المحال المفتوحة إلى معدل يفوق %90 قبل نهاية هذا العام. كما بين أن معدل الإشغال الحالي لكل المراحل يبلغ %95، بينما يصل إلى %97 لكامل المشروع إذا تم استثناء المرحلة الرابعة، وهذا يعطي صورة واضحة عن الإشغال بشكل عام.
وأوضح العدساني رداً على السؤال المتعلق بمستجدات مشروع الأڤنيوز – البحرين من حيث نسبة الإشغال، ومعدل الإيجار والمرحلة الثانية، أن الأڤنيوز – البحرين يتميز بموقع مميز ولكن نظرا لانخفاض أسعار النفط خلال السنوات الأربع الماضية، والتي تعافت مؤخرا، فقد لاحظنا بعض الضغوط، وعلى كل حال فإننا نمضي قدما حسب خططنا الموضوعة باستكمال المرحلة الثانية، وهو يعطي مؤشرا عن ثقتنا بهذا المشروع. وفي ما يتعلق بالإيجار، فإن المعدل يصل إلى أوائل العشرين دينارا للمتر المربع، ويبلغ معدل الإشغال %88 كما وضحنا في العرض، وهذه النسبة في تصاعد.
أما رداً على السؤال المتعلق بالمشروع المتعدد الاستخدامات، وما إذا كان سيحقق أرباحاً متكررة أم سيكون مشروعاً ذا ربحية واحدة، فقد أكد العدساني أن الشركة حاليا في مرحلة دراسة لبنية المشروع ومكوناته، وسيكون مشروعاً مدراً للأرباح، إلا اذا كان هناك بيع على المخطط فسيحقق في هذه الحالة ربحاً لمرة واحدة، ولكن بشكل عام، فإن المشروع سيكون محققاً للأرباح اعتماداً على المخطط الأخير الخاص بمكونات المشروع.
وأوضح العدساني رداً على سؤال أحد الحضور عن عدد زوار الأڤنيوز – الكويت، ومدى تأثره بالأوضاع الاقتصادية الحالية، أنه لا يوجد رقم محدد يمكن الإفصاح عنه، لكن من خلال أجهزة الرصد المتوافرة فقد لوحظ نمو في عدد الزوار خصوصا بعد افتتاح المرحلة الرابعة. وتحقق الشركة نجاحا في إدارة المجمع، وتشهد الضغوط الاقتصادية تحسنا عما كانت عليه منذ عامين ماضيين عندما انخفضت أسعار النفط وتباطأ معدل الانفاق، وأوضح أن ارتفاع معدل ثقة المستهلك وتعافى معدل الإنفاق يخففان الضغوط عن المستأجرين.
وأوضح العدساني رداً على استفسار حول المساهمة المحتملة لفنادق المرحلة الرابعة ومعدل الإشغال ومعدل أسعار الغرف أنه من السابق لأوانه الحديث عن معدل الإشغال والأسعار، لكن تمت دراسة السوق الكويتية وتؤمن الشركة بأن هذه الفنادق ستحقق معدل إشغال أعلى من المتوسط نظرا لارتباطها بالمجمع، حيث سيكون هناك فندقان من فئة 4 و5 نجوم تتم إدارتهما من قبل هيلتون العالمية. ومن المتوقع أن يتم الانتهاء من أعمال بناء الفندق ذي الأربع نجوم، والمتضمن 400 غرفة، في الربع الثاني من العام المقبل، وأن يبدأ التشغيل في الربع الثالث من العام ذاته.
أما فيما يتعلق بمساهمة المرحلة الرابعة بشكل كامل في البيانات المالية، وعن أتعاب ترتيبات من المستثمرين لهذه المرحلة، فأجاب العدساني أنه كما هو متوقع فإن المرحلة الرابعة لديها مرحلة استقرار، نظراً الى فترة التجهيز وفترة السماح للمستأجرين، التي تتفاوت بين المستأجرين، نظراً إلى اختلاف مواعيد افتتاح المحال. وهذا بالتأكيد له تأثير، خصوصاً أن الأرباح في الفترة الأولى تغطي فقط معدل الاستهلاك وتكلفة التمويل، ولهذا لا ينعكس بشكل واضح وملحوظ على البيانات المالية. ويؤمن العدساني بأنه تم تحقيق نقطة التعادل فيما يتعلق بالمرحلة الرابعة، وخلص إلى القول إن أرباح المرحلة الرابعة والأفنيوز ــ البحرين ستدرج بشكل تدريجي في البيانات المالية، التي ستظهر بشكل ثابت في عام 2019.
وبيّن العدساني، رداً على سؤال يتعلق بانتهاء عقد الإيجار الخاص بالأفنيوز في سبتمبر 2018، أنه عقد اعتيادي مع الحكومة لمدة 5 سنوات، وهو إجراء اعتيادي يجدد كل خمس سنوات، غالباً بنفس الإيجار، حيث كان هناك تعديل مؤخراً على الإيجار، وهو ظاهر في البيانات المالية، وهو أمر طبيعي بالنسبة إلى العقود التي تجدد تلقائياً.
البيانات المالية
فيما يتعلق بالأداء المالي، فقد أشار كبير المديرين الماليين، زاهد كاسماني، إلى أن المرحلة الرابعة قد أضافت مليون دينار كويتي إلى الدخل التشغيلي، الذي يمثل الدخل التأجيري جزءاً من دخل التأجير ربع السنوي، ونتيجة لذلك ارتفع الدخل التشغيلي للربع الثاني من عام 2018 إلى 20.8 مليون دينار كويتي، مقارنة بـ20.0 مليون للربع الثاني من العام الماضي. وأشار كاسماني إلى أن الشركة تسعى الى ترشيد التكلفة وفوائد الاقتصادات الكبيرة الحجم، التي نتج عنها تخفيض التكلفة بنحو 500 ألف دينار كويتي خلال الفترة نفسها من العام الماضي. ويظهر التأثير المشترك للأرباح المحسنة، وانخفاض التكاليف في التحسن الإجمالي في الهامش التشغيلي إلى %70 في الربع الثاني من 2018 مقارنة بـ%69.1 في الفترة نفسها من الربع الثاني من عام 2017.
وأشار كاسماني إلى ارتفاع صافي الربح الموحد لشركة المباني إلى 12.6 مليون دينار كويتي، مقارنة بـ12.5 مليون دينار كويتي للفترة نفسها من عام 2017. كما تقابل الزيادة في الأرباح التشغيلية جزئياً زيادة في المصاريف الإدارية والعمومية نتج عن انخفاض في هامش الربح الصافي لمدة 6 أشهر من عام 2018 إلى %62.4 مقارنة مع %63 لنفس الفترة من عام 2017. ونظرا لاستراتيجيتنا التوسعية، فإننا نعيد استثمار المزيد من الأرباح في تطوير المشاريع، وبالتالي، كما هو متوقع، انخفضت العوائد على حقوق المساهمين إلى %12.7 في الربع الثاني من عام 2018 مقارنة بـ%14 لنفس الفترة الزمنية لعام 2017. ويرجع ذلك أساسا إلى زيادة الاحتفاظ بالأرباح إلى جانب انخفاض معدل نمو الأرباح. كما ارتفع إجمالي حقوق الملكية العائدة لمساهمي الشركة الأم من 361 في يونيو 2017 إلى 399 مليون دينار في يونيو 2018.
والأمر ذاته مع العائد على الأصول، حيث ارتفع 86 مليون دينار ليصل إلى 828 مليون دينار كويتي في يونيو 2018 من 742 مليون دينار في يونيو 2017. وانخفض العائد على الأصول إلى %6.1 خلال الربع الثاني 2018 مقارنة بـ%6.8 خلال الفترة ذاتها في 2017.
كما أوضح كاسماني أن ارتفاع معدل الاحتفاظ بالأرباح، والإدارة الفعالة للخزينة، وإدارة النقد، انعكست إيجابا على نسبة الدين إلى حقوق المساهمين لتصل إلى %73.8 في يونيو 2018، مقارنة بـ%71.7 خلال الفترة ذاتها في 2017.
ولفت إلى أن نسبة تغطية الفائدة ثابتة عند 5.6 مرات، حيث توقع أن يتحسن هذا مرة أخرى مع افتتاح المزيد من المحال في المرحلة الرابعة خلال الفترة المتبقية من عام 2018.
ويوضح كاسماني أن الزيادة في الأصول وتحسين إدارة العلاقات المصرفية أديا إلى تحسن نسبة الديون إلى الأصول من %34.80 في يونيو 2017 إلى %35.5 في يونيو 2018.
كما ارتفع إجمالي الأصول والقيمة الدفترية إلى 828 مليون دينار كويتي و405 فلوس على التوالي في 2018، مقابل 742 مليون دينار و385 فلسا في 2017. وارتفع ربح السهم إلى 25.26 فلساً في النصف الأول من عام 2018 مقابل 25.11 فلساً في النصف الأول من عام 2017.
وأوضح كاسماني ردا على استفسار حول ثبات الدخل التشغيلي وما إذا انخفض معدل الخطورة المرتبط بالدخل التشغيلي أنه بحسب معيار «اي ار اف اس 16»، فإنه يتطلب أن يتم توزيع الدخل خلال فترة العقد بدلا من أن يكون الدخل مقدما خلال الفترة ذاتها، وهذا السبب الرئيسي لكون أرباحنا ثابتة، حيث تم توزيع الدخل طوال فترة العقد، آخذين بالاعتبار تأثير فترة السماح للمستأجر والتي كانت في بداية عقود مستأجري المرحلة الرابعة.
